曾经汹涌的物企上市潮正在发生变化，“私有化”的势头有所扩大。近日，上市物企融信服务对外宣布，私有化建议已获批准，预计将于3月18日撤销上市地位。而此前，华发物业已打响了物企主动退市的第一枪。
这不是个别上市物企面临的难题。过去两年时间里，受地产下行的影响以及资本市场波动，多数物企业绩下滑，增长乏力，进而遭遇股价下跌的压力，物业股流动性也明显变差，65家上市物企中，有近九成换手率低于1%。
业内认为，股价下行、流动性差，物企在资本市场上融资功能因此受限，而维持上市地位支出不小，在此背景下选择私有化退市不失为明智的决策。但这并不一定会成为趋势，仍有物企在寻求上市，退市案例或促使物企反思上市初衷，推动行业从依赖资本扩张转向提升服务质量和经营效率。
最先启动主动退市的是华发物业。2024年5月下旬，华发物业对外宣布，母公司华发股份计划对其进行私有化。
谈及原因时，华发物业表示，近年来，股份交易流通量长期处于相对较低的水平，这也使得股东难以在不对股价格造成负面影响之情况下进行大量场内出售。自2017年以来，由于上述股份交易的流通量相对较低，且股份交易价格在过去几年呈下降趋势，因此未开展任何股权筹资活动，而开展股权筹资活动为拥有上市地位的主要优势。
“在此等情况下，本公司无法充分利用其目前的上市平台作为其长期增长的资金来源。”华发物业预计，在不久的将来，股份继续上市可能不会带来任何有意义的裨益。
与此同时，在退市后，华发物业可减少与维持公司上市地位及遵守监管规定有关的行政成本及管理资源。同时，这也可以为华发股份实现长期商业发展提供更多灵活性，使其免受股价波动以及作为公众上市公司可能产生的额外成本及费用的影响。
紧随华发物业的步伐，2024年11月，融信服务也宣布控股股东拟通过协议安排方式将公司私有化。给出的原因同样也是股票交易流动性低、股价下降以及上市平台失去融资能力，并认为私有化更有利于公司的长远发展。据披露，融信服务的每日成交量仅占已发行股份的0.04%-0.05%，交易量过低使股东难以变现，甚至影响股价稳定。
这一改前几年物企纷纷赴港上市的热潮。2019年至2021年的三年内，共计43家物企成功上市，其中2020年成功上市的物企数量达到18家。
但近两年来，随着地产行业的深度调整，物企发展也深受影响，上市热情也随之减弱，递表物企或主动撤退或被动出局，2022年至2023年两年仅有10家物企上市，进入2024年更是出现退市案例。
亿翰物研分析师王瑞杰表示，资本市场对物企的吸引力已不如以往，整体物管股面临估值压力，市场对其价值重估仍在进行，上市作为融资窗口的功能受限。
克而瑞物管统计显示，近9成上市物企日均换手率低于1%。2024年，66家上市物企中59家企业日均换手率低于1%，占比高达89.4%。一般情况下，当股票换手率低于1%之时，说明股票极度低迷，活跃度低，买卖流通性差。
从股价的走势来看，2024年2月份，上市物企的平均股价触及3.4港元/股的新低，此后随着各项地产行业支持政策出台，物业股有所上涨，但涨势并未持续，至年底再回落至4.6港元/股，较2023年年初下跌超3成。
资本市场表现不理想的背后是企业经营业绩增长的乏力。近年来，在地产行业持续下行的背景下，物业公司的发展也深受拖累。
据克而瑞物管统计，2024年上半年，上市物企的营收增速回落至4.7%，创下近年新低；同期，上市物企净利润均值约1.4亿元，同比下降超3成；其中，超六成的上市物企净利润同比下滑，更有7家上市物企陷入了亏损的状态。
与此同时，受关联的地产公司业绩影响，众多物业公司面临项目拓展的难题，新增合约面积不断收缩，2024年百强物企平均新增合约面积同比下滑12.8%。
盈利能力走低、增长空间受限等行业发展现状不乐观，致使物业股在资本市场上整体面临估值压力，从上市物企市盈率来看，目前仍处低位。
上述机构监测， 2024年在有利的政策环境推动下，物业股估值年内出现了两次显着的反弹。其中2024年10月达到了近两年来的最高点，市盈率均值升至15.2倍。但随着政策影响力的减弱，物业股的估值再度滑落。截至2024年末，上市物企的平均市盈率回落到13.2倍，全年平均市盈率为11.9倍，仍处于较低水平。
受此影响，物企的市值也处于低位。克而瑞物管统计，截至2024年末，62家样本企业的总市值为2325亿元，较2023年同期微降1.7%，与2022年的4223亿元相比，则大幅下降近45%。近7成上市物企市值同比下滑，3家上市物企市值腰斩。
投资者对物业股信心不足，交易意愿受到抑制，进而导致流动性降低；同时随着房地产市场的调控政策、市场波动等会对物业股产生影响，减少对物业股的投资，降低其流动性。
中指研究院研究副总监彭雨分析，物业股的估值和股价近两年较低迷，物企在资本市场上融资功能受到限制，通过上市平台去融到资金来支持自身发展较为困难。且维持上市地位支出不小，例如审计、合规费用对资金紧张的企业来说是不小的负担。因此物企在运用发展审时度势，根据自身的发展状况和市场变化灵活决策，当上市不再符合公司的长远利益时，利用退市机制亦是一种明智的选择。
但这并不一定会成为趋势。彭雨认为，在当前资本市场呈现低迷状态，业绩表现不佳、融资困难以及市值较小的物业公司，出于理性考量，或许会选择主动退市。但行业内的龙头企业以及具有品牌影响力的物企，鉴于上市能带来诸多优势，大多会选择继续维持上市地位。
彭雨表示，未来物业行业的整合速度可能会加快，头部和中部的物业公司有望通过并购小型企业，实现扩大市场份额、优化资源配置以及增强整体竞争力的目标。
王瑞杰也认为，对行业发展而言，退市案例促使物企反思上市初衷，推动行业从依赖资本扩张转向提升服务质量和经营效率。长期来看，退市压力也是在倒逼物企的创新和多元化。物企正积极地探索非住宅业态和创新模式，来增强盈利能力和抗风险能力。
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